恒基地產估值更新（三）
我採用分類加總估值法（SOTP）及恒基地產（012）截至2019年6月底止中期業績的財務數據，更新恒基地產的內在價值（Intrinsic Value），得出每股42.5港元，較2019年4月時的估值（當時原本計算出來的每股內在價值是57.2港元，但公司於2019年6月中每10股派送1股紅股，所以經調整後的每股內在價值為52港元）（見《用SOTP評估恒基地產的內在價值（二）》）下調了18%！
恒基地產估值下調的主要原因是其地產業務的估值和應佔中華煤氣（003）的市值分別下調了24%和11%。恒基地產的地產業務估值下調是基於整個本地地產股的估值下調，令我用了較保守的市賬率（PB）0.456倍，相當於新鴻基地產PB 0.57倍的8折！至於恒基地產應佔中華煤氣的市值下調主要是中華煤氣的股價下跌所影響。
| 本地地產股 | 股價 | 市賬率（PB） |
| 新鴻基地產（016） | 111.2港元 | 0.57倍 |
| 長實集團（1113） | 49.6港元 | 0.57倍 |
| 信和置業（083） | 10.62港元 | 0.50倍 |
恒基地產現價35.6港元（2020年2月25日），相對於每股內在價值42.5港元折讓16%，估值稍為偏低！恒基地產稍為偏低的估值，相信大致上已經反映了投資者對本地樓市有可能出現調整及中華煤氣的估值有機會被高估的風險。
根據我的估算，地產業務和中華煤氣分別佔恒基地產的估值54%和46%。假設地產業務的估值合理，採用逆向工程（Reverse Engineering） 的方法，可以計算出現價的恒基地產，基本上反映恒基地產應佔中華煤氣的估值只有其應佔中華煤氣市值的64.5%。即是說，假如投資者現價買入恒基地產的股票，變相等於以65折買入中華煤氣的股票，看來頗化算呢！
恒基地產SOTP的估值計算：
| (百萬港元) | ||
| （根據恒基地產2018年12月底的財務數據）
中華煤氣的賬面股東應佔權益 |
62,539 | |
| 恒基地產所佔中華煤氣股權 | 41.53% | |
| 恒基地產應佔中華煤氣權益 | 25,972 | |
| 商譽 | 17,519 | |
| 中華煤氣於恒基地產綜合財務報表之賬面值 | 43,491 | |
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（根據恒基地產2019年6月底的財務數據） |
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| 恒基地產賬面資產淨值（book NAV） | 314,686 | |
| 恒基地產撇除中華煤氣的賬面資產淨值（相當於地產業務） | 271,195 | |
| 地產業務PB（假設是新鴻基地產PB 0.57倍的80%） | 0.456 | |
| 恒基地產地產業務價值 | 123,665 | |
| 中華煤氣 | ||
| 發行股數 (百萬) | 16,925 | |
| 股價 (港元) (2020年2月25日) | 14.96 | |
| 市值 | 253,198 | |
| 恒基地產所佔股權 | 41.53% | |
| 恒基地產應佔市值 | 105,153 | |
| 恒基地產SOTP | ||
| 地產業務 | 123,665 | 54.0% |
| 中華煤氣 | 105,153 | 46.0% |
| 總價值 | 228,818 | 100.0% |
| 減: 10% 控股公司折讓 | - 22,882 | |
| 內在價值 | 205,936 | |
| 恒基地產 | ||
| 發行股數 (百萬) | 4,841 | |
| 每股內在價值（港元） | 42.5 | |
| 股價 (港元) (2020年2月25日) | 35.6 | |
| 市值 | 172,354 | |
| 股價/內在價值 | 0.84 |
