理財個案--持有2個物業的配置策略

龔sir你好，已讀你的文章一段時間，非常欣賞你的分釋，獲益良多，希望可以指點下小弟

本人育有兩子，與太太，母親，工人姐姐一家六口同住屯門三房單位，因孩子漸大，想兩年內換到四房(約11m)，有感現時樓市高企，所持股票表現算不差，希望龔sir 指點資產應如何配致：

三房單位(估5.5m, 按3m, 太太聯名)自用
兩房單位(估4.7m, 按2m, 太太聯名)收10k租

823 4000股
3311 4000股
6823 7000股

現金3.1m (mortgage link)
保險儲蓄計畫150k
Ibond 70k
港元定期200k
人仔定期680k(hkd)
每月家庭收入(穩定薪金)77k+收租10k
支出68k，儲蓄19k/月，下年細仔也入學，支出增加7k/月
問過銀行仲可以借多2m

現計畫將所有投資及兩房單位賣出吐現，將現金提升至7.1m + 借貸力提升至4m，用母親名買入四房單位自住，三房放租，每月(連收租, 細仔入學後支出, 管理費地租etc)儲蓄將下降至3~4k/月
以上計畫是否風險太高？

應如何：
1)現在進行以上計畫
2)按兵不動，待樓市下跌再實行
3)先放兩房，博樓市下跌再買四房
4)其他建議

如暫不實行，現有資產應如何配致？希望不久將來可換樓
因08年股市輸到驚，到2015先重新投資股票，現在持有現金/定期比例大，如想增加股票投資的比例，現市是否太貴？應如何選股？目標有66, 823/778, 1928/0027, 1211, 2388/11, 1299, 這些是否合適？

而家一家大細，財務上唔可出再好似單身時咁再出大錯，希望滿足家人需要同時可以慮積財庫

個案重點：
‧擁3房自住單位
‧擁2房收租單位
‧港幣及人民幣現金共$400萬
‧月入約$8萬

重點目標：
‧賣出2房物業，買入4房物業
‧又或賣2房物業後，等樓市下跌
‧如何配置最好

龔成老師分析：

賣出2房樓及賣出其他資產，買入4房樓自住，然後將3房樓放租，這會提升你面對的風險，但提升的幅度並非很大，可以是中度風險。

首先，若比較上述資產配置前與後，物業佔總資產的比率提升，而負債比率也會上升，但當中風險又不是很高，只算中度。

因為你主要的動作是「換樓」，你就算等樓市跌，也只會有少許幫助（因為你本身的樓都會跌，但你有部分現金）。所以，進行這動作的時機，關鍵位不是樓價，反而是你本身資產，以及負擔能力。

從理財的角度，這未必是最好的計劃，因為財富分配不平衡，同時減少了「原有可投資的資產」。（因為假設你完成計劃後，你會損先了$300萬的創富現金）。

不過，如果你真的有需要，這計劃不是不可進行，但重點是「供得起」，這是你分析的關鍵位。你要計算完成計劃後，你供款及雜費等的費用，同時工作本身的保障程度如何，因為你動用了相當的現金，你本身的防守力會減少。

所以，上述計劃要睇你有幾需要，如果過了「供得起」這關，加上有實際需要，都可以進行的。

若然不進行這計劃，又或想數年後才進行，就可善用現時你的現金作投資。因為你財富分配中，股票部分較為缺乏，可以強化這方面的配置，由於你風險承受程度不太高，因此宜投資平穩股+收息股。

同時，由於現時市況已不平，不宜動用所有資金，最多只會投資一半，同時要以分注買入模式進行，例如每隔2、3個月入一次。