用家主導，樓價更高！

很多朋友都不明白，為甚麼出了那麼多招，樓價反而越來越貴？

朋友： 真係唔明…主席都話，樓係要嚟住，唔係要嚟炒架嘛！
筆者： 係…有咩唔明呢？
朋友： 其實香港出咗咁多招，而家都冇人炒樓架啦！
筆者： 係…咁又點呢？
朋友： 想買多幾層收租都買唔到啦，係咪先？
筆者： 係…So？
朋友： 有乜理由樓價仲係咁不停升架？
筆者： 好簡單啫~~因為用家主導市場嘛。
朋友： 用家主導樓價唔係應該穩定啲咩？
筆者： 穩定~~易升難跌嘛！用家主導，樓價肯定仲貴！

首先從「買樓的行為」分析
投資者買樓，是為了賺取回報。
回報主要包括「租金回報」及「升值回報」，所謂回報，最簡單的理解，就是「收益」減去「成本」，因此，無論你重視的是那一項回報，最重要的就是要減低成本，以較低的價錢買入單位。再加上投資者的市場經驗相對豐富，知道甚麼是平，甚麼是貴，亦有較強的代理網絡及議價技巧，成交價會比較低，拉低樓價指數。

用家買樓，是為了自住。
考慮買樓的時候，主要考慮自己的需要，老婆仔女是否喜歡，自己能力是否能負擔，至於成本是否夠低，物業出租、出售的時候收益是否較高，概念相對模糊，甚至根本沒有想過。為了心頭好，買貴少少冇所謂啦！加上他們的市場經驗相對較淺，未必知道甚麼是抵，甚麼是貴，代理網絡及議價技巧亦較弱，成交價比較高，新界區很多上車屋苑瘋炒，呎價屢創新高，貴過市區樓，令資深投資者都大跌眼鏡，亦是這個原因，從而亦拉高樓價指數。

其次從「賣樓的行為」分析
投資者賣樓，是當作生意考慮。
由於手持物業數量比較多，很多時候都不會賺盡，最重要貨如輪轉，今次這單交易賺少十萬、廿萬沒所謂，下一間，或者下一個買賣可以賺番，最重要是資金可以快點回籠，買入另一個更有投資價值的物業。例如你在沙中線沿線有6個單位，因地鐵概念炒上，幾年前買入的時候只是300萬，現在已經炒上450萬，估計地鐵通車後，會再升到500萬，一般散戶的想法是：「仲有得升喎，反正自己住，不如再等吓，500萬先賣啦！」然而投資者可能會想：「仲要等好幾年喎，450萬都幾好價丫，不如賣咗兩間，攞番錢先，高鐵站嗰邊未炒上，過去買筍嘢。」到樓市逆轉的時候，投資者會客觀理性考慮，甚至會壯士斷臂：「未來個市可能仲會跌，不如輸少少賣咗3間先，攞番本錢，到個市跌定再戰江湖！」

用家賣樓，是從生活考慮。
由於手上只有一個物業，還是一家大細住在這裡，如沒必要都未必會考慮賣樓。代理有時候會引誘用家放售，除非有即時需要，例如想換樓，否則不會輕易放售，就算賣，價錢也不會便宜，因為他們會考慮賣出單位後，是否夠錢買大單位？是否夠錢裝修？已經脫離了市場因素。筆者老媽就是好例子，樓價升到300萬，她就覺得330萬才值得賣，升到400萬，就覺得要賣440萬，結果當然是三年又三年，都沒有賣出，最後筆者選擇用加按套現，哈哈！這也難怪，他們手上就只有一層樓，這層樓不賺，還有機會嗎？到樓市逆轉的時候，只要供得起，他們也不願意蝕賣，不會壯士斷臂，這種等返家鄉心態，你懂的，所以銀行最喜歡借錢給用家了。還有其他因素，用家主導樓價會更高，下回再詳談。