四圖睇明：柏蔚山 - 發展商一按有無SO.......

港島區今年大盤，新世界位於北角「繼園街」的「柏蔚山」，共由三座組成，合共提供676個單位。星期三剛發售的247伙，大佔全盤37%，首日賣出237伙，套現58億，成新例後首日吸金王!

看樓價，扣除最高20%折扣額，首批即供均價28,000元呎，跟同區傳統豪宅「寶馬山花園」、以至「賽西湖大廈」現價25,700元呎，高出不足一成。開價算克制，只因跟樓盤銀碼較大有關。以「柏蔚山」全場最平單位計，一個三房單位，折實也要1,944萬元，四捨五入已是2,000萬了！

樓價1,944萬，是一個什麼概念？按正常程序上會，問銀行借一半、自己俾一半，單計首期也大拿拿要972萬元才可以。餘下一半向銀行承造按揭，以息率2.15厘、攤分30年還款計算，每月供款37,000元。問題是，準買家也要通過加息三厘壓試，月入無10.6萬元是買不起的。

所以，面對這種大碼貨，發展商很難不從「付款辦法」著墨。「柏蔚山」有提供85%一按計劃，首兩年半息率跟銀行2.15厘看齊，變相準買家首期壓低至三百萬樓下已買得起。

問題是，餘額1,653萬借貸上會，首兩年半月供62,335元，比起正常程序上會多供70%。而且選用這種付款方法，亦非完全零審查，供款佔入息最高六成，意味月入也要超過十萬元才買得起。

更重要一點，兩年半低息期過後，息率會上調至5厘，入場單位月供會大增至86,630元。雖然屆時買家可透過「轉按」減輕供樓支出，但以兩年半後「尚餘貸款額」1,552萬元計，要寄望樓價上升至3,104萬元才達「轉按」門檻，較現價起碼升值60%才可以。

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