澳洲新式「以房養學」善用NDIS 買樓10年保障每年8厘回報

By Terence Cheung 張肇麒 on 20 May 2021

利安環球物業創辦人及執行董事Terence畢業於墨爾本大大學，主攻商務資訊系統，自幼就有創業雄心，大學畢業未幾就成立人生第一間金融公司 (NAOC Financial Services)，在2007年再創立第二間金融公司 (Verve Finance)，主力為一眾企業提供按揭金融產品。在發展金融公司業務時，Terence對房地產市場已有相當的前瞻性，看準地產界的潛力及機會，毅然起行轉戰房地產市場，在澳洲成立兩間地產公司 (Verve Real Estate及 Wealth Planet Australia)，幾年間，業務的每年營業額已高達二億五千萬澳元。到2013年，Terence選擇重返香港，將業務札根於此。他創立利安環球物業，更將業務進一步擴大至亞洲地區，在台灣、越南、馬來西亞、新加坡及中國多地都遍佈利安環球物業的足跡。利安環球物業業務以銷售海外物業為主，秉持專業待客及以客為本的精神，因此將服務擴闊至物業管理、稅務諮詢、移民轉介及傢俬採購的領域，一條龍服務令鍾情於海外物業的客人可以一站置業。 Terence在海外房地產市場上樹立了他強人的一面，私底下則是一個出名顧家的父親及丈夫，在家中經常展露他童趣的一面。而鍾鐘情海外房地場市場的他，平時的消閒活動更是離不開「海」，尤其鍾情於各式各樣的水上運動。就像在地產界中遇強愈強，他經常向高難度運動挑戰，例如沿繩垂降、滑雪、行山等，都是他摯愛的運動。他除了熱愛戶外運動，同時亦是美國籃球NBA的忠實支持者，幾乎看盡每一場球賽。

近來香港因為各種社會因素，令到很多家長開始思考子女未來的升學問題。早前就有各大傳媒開始報導香港多間名校爆發退學潮。港人父母的焦點由昔日搶油尖旺、九龍塘等名校網變為搶外國的頂尖校網。轉陣他國作育英才彷彿是新一個為下一代努力的目標。不過不是每一個家庭都可以一下子抽出資金，為子女提供海外留學的機會。所以不少家長會由子女出世開始便進行有系統性的儲蓄計劃，期望等子女完成小學階段後，有足夠的財力供養子女到海外升學進修。

當然有考慮過子女長大後送他們出國讀書的家庭，一般都有一點積蓄，問題只是不想單純預留一筆錢花盡海外升學，而是想錢滾錢地供讀子女讀書，當子女讀完書後，仍然有錢賺或保到本金便是最完美，到時再把這筆錢進行投資，籌備退休。

大家可能會覺得以上的情況十分天馬行空，實際上是完全可行。只要大家盡早籌備，把握機會，留意一下澳洲新聞便可以實現。因為今次要分享的養學計劃就是關於澳洲政府政策。

澳洲政府在2021年5月11日公佈了新一個財政預算案。其中一項提及到於未來4年為NDIS房屋計劃加碼132億澳幣去幫助當地殘障人士。你又可能問，澳洲政府幫澳洲殘障人士關香港人升學養學什麼事? 事實上，如果你把握到這個機會，便可以實現10年內每年8厘保障回報，幫你以房養學。

那麼你可能又會問怎樣可以賺到澳洲NDIS買地起屋計劃這132億澳幣。其實澳洲NDIS計劃已經開始了一段時間，規模何止132億澳幣，今次只是再加追而已。簡單而言，澳洲政府審批了一堆土地給世界各地的投資者購買，投資者只要按政府的建屋規格去買地建屋，再租給澳洲殘障人士居住，那麼就可以獲得澳洲政府NDIS計劃的保障，享受10年高達8厘的租金回報。當中你只需要付款投資，之後如何放租、物業管理、物業維修和滿足租客需要等，通通都不需要理會，計劃自然會有物業管理公司幫你處理。就算你不能成功出租，澳洲政府都會為你提供高達8%租金回報的保障。所以投資者是真正可以做到投資完後，無憂無慮地收租和獲取回報。

當然你一定會懷疑澳洲政府為何推出那麼優惠計劃給世界投資者。不說不知，澳洲有18%人口(約4百萬人)都是NDIS計劃所界定的殘障人士，而澳洲政府一向以來都以超強社會福利而聞名。為了幫助殘障人士融入社會和提升生產力，澳洲政府銳意開拓適合殘障人士生活的新社區，加上臨近澳洲選舉，政治領袖也希望透過NDIS政策吸納殘障人士的選票。然而澳洲不可能大量承擔買地建屋的財政開支，只能為殘障人士的居住進行優惠補貼。於是澳洲政府決定廣邀世界投資者共建社區，並保障投資者的投資回報作為吸引。

好了，回到核心問題。究竟如何利用NDIS實現以房養學呢?那麼我們先預算一下海外升學要多少錢。一般而言，大家都可能會希望子女在香港完成初中後，從高中開始到大學，都到海外留學。而香港實行334學制，即是要預算3年高中和4年大學，共7年的學費及生活費。就以澳洲為例，平均來說，澳洲高中學費連生活費每年平均需要3萬5千澳幣，學士則4萬澳幣。假設大家購入一塊NDIS土地和建屋，成本大概68萬澳幣。在10年8厘回報的情況下，每年就有55,400澳幣的收入。這不單可以完全覆蓋到子女澳洲留學學費之餘，再有一些鬆動資金以備不時之需。而如果大家真的選擇澳洲升學的話，更加可以節省匯率上的浮動和折扣。

當完成了子女留學後，大家亦可繼續參加NDIS計劃，每5年簽約一次，享受8厘回報。另一方面，在政府的規劃下，該區相信會有一定發展，土地和房屋也會有升值的潛力，大家便可以選擇放售退出，賺取升值利潤再另作投資。當然大家亦可以收回房屋自住退休。

相比傳統以房養學方法而言，大家是先購入校網附近的單位，在未升學前出租賺取租金，之後升學時讓子女入住，同時把房屋多餘的房間分租，升學完畢後再出售賺取利潤或繼續出租。然而當中有不同浮動因素影響回報。例如能不能持久地租出? 利潤可否持續達到理想水平? 投入物業管理的資源會否影響回報? 子女是否必然可以入讀心儀學校等。一切不穩定因素都可能為以房養學的目標造成偏差和影響。相反新式的澳洲NDIS買地起屋以房養學方案則有澳洲政府保障回報的成份，從而可以有系統和更有效地實現以房養學的目標。