理財個案--父母物業轉名自己，加按創富利與弊

龔成老師你好，最近看了你有關提升資產結構的影片，正好符合最近正在計劃的資產增值組合，所以想讓你看看這個計劃，看你有甚麼意見。

最近父母想把已供完的物業轉名給我，我打算等到下個股市市場熊市的時候才做按揭買下父母的物業。例如說盡借借到500萬，用自己的儲蓄去繳交約30萬印花稅雜費。

然後用這筆500萬現金去買約5-10隻（包括匯豐、建行、工商銀行、中銀香港、港燈、電能實業和金利來，如果地產行情還可以時，就加入幾隻REIT)由於股價處於低位，如果派息比率不大變，股息率保守估計都有6%以上。以500萬來計算，可以收到30萬股息。

按揭方面，保守點估計，500萬按揭分25年還2.5%利息，每年要還約27萬。

第一年可以有+$30000 的現金流，加上平日工作儲蓄再投資股息較少，但ROI 較高的優質股或潛力股建立一個較進取的投資組合。

熊市過後，如果按揭收息組合會定期增加派息，只要繼續以股息再投資，複利滾存將會令現金流越來越多流入。

我看見的風險是，美國正處加息週期，如果息差進一步拉窄和大幅加息，或者內銀股呆壞帳問題令內銀股盈利下跌，又或者將來香港政府開放電網引入國內電力公司來港競爭導致港燈和電能失去產業壟斷的護城河，都有可能減派股息，產生負現金流。

所以想請問龔成老師有何建議可以減低這計劃的風險？

個案重點：
‧父母想把已供完的物業轉名給自己
‧將物業盡按能套出$500萬現金

重點目標：
‧可能借盡$500萬去創富
‧然後用資金投資股票
‧計劃是否可行，如何減低風險

龔成老師分析：

你所運用的，是利用物業套現投資，在過往似息環境，這招十分好用，但若然出現加息，這招的效果不及之前，你要明白這點。

同時，利用借貸投資，應該等出現「真正機會」才買入，因為借貸投資如同一張「有風險的皇牌」，這張牌不要亂出，要等有機會時才出。

你以等熊市的模式，才出動這張牌，是較穩健的方法，故上述方法都可行，但都要注意幾點。

首先，投資者都計劃了一套方法，預期市況如何發生，但到實質執行上，比想象難得多，你一定要明白這點。就上述你所講的情況，如果市場如你預期，的確會有不錯的資產增值，但問題是，中間存在的變數不少，因此，就算到時有這機會，我不建議借得盡。

因為，你期望到下個股市熊市時進行計劃，市場不會突然進行熊市，因為熊市是「果」，背後一定有「因」，這個「因」有可能是經濟問題、資產市場問題，我們不會知道是甚麼原因，但若果股市出現大調整，背後一定有些問題出現，所以，這刻定義計劃可行與否，有點不全面。

當出現這個金融問題，就有可能影響樓市，物業所能借到的可能減少（其實，現時都未必能借得太多，而我亦不建議你借得太盡）。另外，若然影響股市的「因」是大幅加息，那麼，你以借貸創富的模式進行，就會面對高借貸成本，息差回報減弱，是否有正回報仍是未知知數。

另外，若果熊市出現，無人知股市何時見底，當你投資股票後，股價有可能持續下跌，你雖然有股息上的回報，但股價上可能有虧損，雖然優質股長期會慢慢回升，但都可能要捱價一段時間。

因此，你所講的計劃不是不可行，但到時一定有些「你現時估不到的情況」，所以，現在確認可行與否，其實太早。

如果你現擁有這物業，這刻最基本的就是放租（若然不是自住），那已經有一定的現金流收入，可再進行資產增值。