90後磚頭學院－ 投資「連租約」物業五大要點
「連租約」物業主要是指舊有租約仍未結束的物業，都是一眾投資者的心頭好。業主開價通常較平，承接物業後又能省卻尋找租客的時間，省錢又省時間。但投資此類物業時又有甚麼需要注意 ? 如何避免「中招」?
1.不能睇樓
不論物業估值何等天價，買家都沒有預覽現樓的權利，因為租約仍未結束。根據租客擁有的自住權，買家只能依賴業主所提供的照片，描述及代理的建議以判斷是否下訂。不過，作為投資者的你也不必介意其裝橫的差劣及維修費用，重要的是賣出時能獲利多少。
2.從價印花稅
15%何其沉重，必需留意。如投資者本身擁有自置物業，在買入「連租約」物業時必需交付成交價15%的印花稅。假設買入600萬元的物業，則要交付90萬稅項。如你能在買入的6個月內售出舊有的自置物業，或者可能退部份稅金(15%-6%=9%---約54萬) ，但必需符合稅務局的條件。
3.租金計入息
租金會被銀行視為入息的一部份。假設租金為20000，銀行會將其7成--約14000當作你的入息。這能幫助投資者通過壓力測試。
4.五成按揭
「連租約」物業的銀行樓宇按揭，最盡只能夠做樓價「估值」的五成。如果投資人手上有其他債務，更只能做到四成。買家必需衡量自身的還款能力及資金作出判斷。
5. 租務交接
買家在接管「連租約」物業時必需留意原有的租約。租客的背景,租約內容。更要理解業主的責任(大廈維修費)和權利(收租,特定程況下終止租約)。索取按金及差餉申報表固然重要，但更重要的是留意業主有否加蓋印花以啟動物業的轉售權。搜集更多租務相關資料能在發生爭執昤保障自身的權益。
「連租約」物業通常開價較低，對首置買家及投資者也有一定吸引力。但買家理解連租約物業的特點，就能在投資時加一份安心。
