如果確認轉勢，是時候買樓嗎？（二）

上文提出，如果樓市確認轉勢，第一時間應該去睇樓！我們也分享了，在睇樓的過程中，物業代理的重要性。在這一篇中，我們會看看，當你的物業代理告訴你有「荀盤」時，下一步應該做什麼。

其實這也離不開買樓前的『做功課』！睇樓，不單是要看看這個物業是否合適自己居住或投資，更加要做筆記！

其實什麼是「荀盤」呢？我們認為這個『荀』是代表高價性比的意思。例如，中層兩房單位向南，市場放盤呎價是18000元，但是如果你見到高層三房單位向南，市場放盤呎價也是18000元，那麼很明顯，後者的三房單位比前者的兩房單位更『荀』！因為三房和高層應該有著更高的呎價。

其實整個『做功課』的目標，就是要建立一個只有你知道的『內心價值表』。這個價值表可以告訴你什麼的方向層數，大約的呎價應該是多少。如果內裡裝修好一點，這個內心價值可以相應提升少少，反之亦然，如果單位內的裝修已經很殘舊，那麼你的價格也可以相應調整。畢竟，如果你購入了一個裝修殘舊的單位，你也需要額外預留資金去重新裝修。

你可能會問，為什麼我們不用市面上所提供的免費物業估價系統？為什麼還是要親身去『睇樓』？其實絕大多數免費物業估價，到不能精準地反映個別單位的相應價值。因為免費物業估價是銀行或測量師用以往的成交數據，去估附近別單位的的價值。但是這些系統都不能把單位內的裝修和景觀這些『Qualitative』的因素反映在估價系統顯示的價格。一個例子，本來這個單位是可以看到維多利亞海景的，可是因為上個月的另一個新盤完成，把原本的海景完全遮擋了，這些最最新資訊都未必可以即時更新在免費物業估價系統中，可能要等都有相關的成交，才可以相應更新。

所以我們認為，免費物業估價系統可以作為其中一個參考要素（因為銀行大多是用這個作為物業估價和批核按揭參考的函數！）不過如果你可以親身去睇樓，那麼什麼妖魔鬼怪多會被你一眼看出來。你的內心價值表分分鐘會被其他的估價系統更準確呢！